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時間(jian)︰2020-05-31 07:34:54 來源︰經濟參(can)考報

當前(qian),國內房地產行(xing)業(ye)集中度不斷提升,房ke)qi)優勝(sheng)劣汰(tai)趨勢正在加速。數據顯示,2019年330家房ke)qi)破產,百(bai)強房ke)qi)整體業(ye)績(ji)也(ye)can)wei)有(you)明顯提升。今年,各梯隊房ke)qi)門檻進(jin)一步提升,但規模房ke)qi)擴容放緩(huan)hai) 略鑾?詵科(ke)qi)數明顯下降,近4年來房ke)qi)整體的目(mu)標(biao)完成率水(shui)平也(ye)逐年降低。

房ke)qi)兩極分(fen)化現象加劇

1月13日下午,世茂集團(tuan)與福晟集團(tuan)聯合宣布,世茂集團(tuan)收購福晟集團(tuan)的87個(ge)項目(mu),成為2020年首個(ge)大型收並購事件(jian),甚至(zhi)被稱為“世紀(ji)大並購”。在業(ye)內看來,房地產行(xing)業(ye)正由高速發展時期(qi)進(jin)入橫盤期(qi),加之2019年融資監管(guan)政策收緊(jin),眾(zhong)多房ke)qi)所面臨的生存(cun)壓(ya)力史(shi)無(wu)前(qian)例。

隨著(zhou)行(xing)業(ye)集中度的不斷提升,行(xing)業(ye)頭部格局(ju)不斷穩固,2019年房ke)qi)TOP30門檻值已超千億。與此同時,留給中xing)Σqi)業(ye)的機會卻越來越少(shao),並且(qie)地產行(xing)業(ye)的容錯度降低。針對世茂集團(tuan)收購福晟集團(tuan)事件(jian),億翰智庫(ku)相關分(fen)析人士指出︰“本次交易的被收購方福晟集團(tuan),曾經也(ye)是穩健(jian)經營的典範,但在瞬息萬變(bian)的行(xing)情之下,連續(xu)踏空(kong)節奏(zou),加上應對失(shi)當,最終釀(niang)下今日的mu)喙guo)。”

行(xing)業(ye)整體規模增速也(ye)在顯著(zhu)放緩(huan)hai) bai)強房ke)qi)規模增長“失(shi)速”。2019年12月,房ke)qi)進(jin)一步加大供貨力度qun)陀 Χ齲 猿宕棠曛找ye)績(ji),百(bai)強房ke)qi)權益銷售(shou)金額環fan)bi)增長18.3%至(zhi)9903.4億元,創(chuang)全年單月規模新高。然而,多家市場機構統計顯示,真實情況並不如企(qi)業(ye)業(ye)績(ji)增速反映che)媚敲蠢le)觀,企(qi)業(ye)實際去化表現普遍不及(ji)預期(qi)。權益口徑下,百(bai)強房ke)qi)2019年全年累計銷售(shou)金額同比(bi)增長6.5%,不及(ji)2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百(bai)家房地產企(qi)業(ye)宣告破產的消息進(jin)一步引(yin)發市場關注。中國指數研究(jiu)院的統計顯示,截至(zhi)2019年11月,在人民(min)法院公(gong)告網,以“房地產+破產文書”為關鍵(jian)字可檢索出來400多條破產文書,以企(qi)業(ye)為單位(wei)來看的話,剔除(chu)部分(fen)重復企(qi)業(ye)及(ji)非房地產企(qi)業(ye),共計330家房ke)qi)發布了破產相關文書。

中指院相關分(fen)析人士指出,發布破產文書的房地產企(qi)業(ye)主要分(fen)布于長三角與珠三角城市群(qun)hai) 鮮雋礁ge)區域佔總數量的43%。中指院分(fen)析人士認(ren)為,“一方面,熱點城市及(ji)城市群(qun)hai) yin)了大量房地產開發企(qi)業(ye)進(jin)入,區域競爭(zheng)激烈(lie),地方小(xiao)微房ke)qi)生存(cun)更(geng)加艱(jian)難;另一方面,長三角及(ji)珠三角投資及(ji)借貸熱度高,借貸糾紛(fen)以及(ji)公(gong)司注銷破產更(geng)加頻繁(fan)。”

融資困境(jing)疊加企(qi)業(ye)經營壓(ya)力

“對破產企(qi)業(ye)進(jin)行(xing)核實後,我(wo)們發現房ke)qi)大多為當地開發企(qi)業(ye),很多糾紛(fen)為破產和解以及(ji)再(zai)次啟動,相比(bi)小(xiao)企(qi)業(ye)而言(yan),部分(fen)規模相對較(jiao)大的房ke)qi),因戰略定位(wei)、多元擴張、項目(mu)銷售(shou)等問題,資金鏈(lian)也(ye)出現zhi)宋侍狻!敝兄岡悍矯奼硎盡/p>

根據中指院對企(qi)業(ye)深(shen)陷困境(jing)原(yuan)因分(fen)析研究(jiu),房ke)qi)面臨破產主要有(you)兩方面原(yuan)因︰一方面,企(qi)業(ye)自身(shen)管(guan)理制度落(luo)後、運營效率較(jiao)低、產品缺(que)乏競爭(zheng)力、布局(ju)單一,在市場火熱的上行(xing)期(qi)階段,企(qi)業(ye)的銷售(shou)業(ye)績(ji)快速增長,掩蓋自身(shen)“內功(gong)”先天不足的缺(que)陷。同時,規模化也(ye)對企(qi)業(ye)自身(shen)管(guan)理提出更(geng)高的要求(qiu),企(qi)業(ye)並沒有(you)及(ji)時優化應對挑戰jian)R壞┤諧】jin)入平穩或下行(xing)期(qi),企(qi)業(ye)的競爭(zheng)力短(duan)板就會凸顯出來,銷售(shou)去化以及(ji)融資等問題將(jiang)形成較(jiao)大壓(ya)力。

另一方面,部分(fen)房ke)qi)前(qian)期(qi)的業(ye)績(ji)高增長促使企(qi)業(ye)自信心急劇擴張,在業(ye)務發展方面速度過快,激進(jin)的多元化拓展拖(tuo)累了企(qi)業(ye)的發展速度。

“作為一個(ge)資金密集型行(xing)業(ye),房地產開發需要大量資金支持,一旦運轉中的環節出現資金問題,多米zhou)nuo)效應被觸發,將(jiang)迅(xun)速蔓延,導致房ke)qi)經營困頓甚至(zhi)倒閉(bi)破產。”中指院方面分(fen)析指出,2019年,信用評(ping)級較(jiao)高的大型房ke)qi)資金優勢更(geng)加明顯,而部分(fen)小(xiao)型房ke)qi)資金承壓(ya),短(duan)期(qi)資金風險顯著(zhu)增加。“房ke)qi)仍需要從經營上做好地產主業(ye),優化債務結構,降低杠桿比(bi)例,平穩發展才能持久經營。”

在政策調控較(jiao)緊(jin)的當下,尤(you)其是融資端不斷收緊(jin),融資成本水(shui)漲船高,現金流(liu)更(geng)是重中之重。億翰智庫(ku)方面也(ye)認(ren)為,“收並購浪潮來襲,也(ye)體現出當下地產行(xing)業(ye)之艱(jian)難。對于進(jin)入發展困境(jing)的房ke)qi)而言(yan),或多或少(shao)都有(you)自身(shen)的原(yuan)因。”

2019年,全國範圍多個(ge)城市取消或放寬(kuan)了落(luo)戶(hu)限制。業(ye)內預計,至(zhi)少(shao)未(wei)來2-3年城鎮化速度仍yue)鼙3鄭 局(ju)zhi)業(ye)需求(qiu)仍在,住宅開發仍有(you)增長空(kong)間(jian)。億翰方面認(ren)為,房地產企(qi)業(ye)在精進(jin)主業(ye)的基礎上,可結合本身(shen)基因和資源情況,適(shi)度投入部分(fen)地產相關的多元化業(ye)務作為長期(qi)戰略,但一定要注意多元化的投入也(ye)要遵守聚(ju)焦原(yuan)則,同時平衡好主業(ye)與其他業(ye)務的結構關系。

2020年房ke)qi)規模預計穩中有(you)升

近幾(ji)年,房ke)qi)紛(fen)紛(fen)涉足長租公(gong)寓、養老地產、文旅地產相關領(ling)域,也(ye)有(you)房ke)qi)進(jin)軍新能源汽車(che)、機器人制造(zao)、汽車(che)零部件(jian)制造(zao)等非地產領(ling)域。上述中指院方面分(fen)析人士表示,“房ke)qi)要對自身(shen)的財力、物力、人力有(you)著(zhou)系統規劃,促進(jin)業(ye)務及(ji)品牌的協同發展,形成系統運營合力,否則新涉足業(ye)務不僅(jin)短(duan)期(qi)難見效益,主業(ye)的發展也(ye)會受到拖(tuo)累。”

行(xing)業(ye)人士指出,受市場下行(xing)和調控不放松影響,我(wo)國房地產企(qi)業(ye)正在面臨費用率提升、負債率升高、短(duan)期(qi)償債能力下滑的困境(jing),尤(you)其中xing)︵頭科(ke)qi),仍將(jiang)面臨一定的盈利和資金壓(ya)力。

未(wei)來,在融資監管(guan)全方位(wei)趨緊(jin)的情況下,行(xing)業(ye)分(fen)化將(jiang)會持續(xu)加劇。業(ye)內普遍認(ren)為,雖(sui)然目(mu)前(qian)房地產市場整體去化壓(ya)力尚存(cun),但行(xing)業(ye)將(jiang)保持長期(qi)平穩發展的市場環境(jing)已趨于明朗sheng)T?020年企(qi)業(ye)整體規模將(jiang)維(wei)持穩中有(you)升的增長態(tai)勢。行(xing)業(ye)競爭(zheng)加劇下,百(bai)強房ke)qi)內部的分(fen)化格局(ju)也(ye)將(jiang)進(jin)一步持續(xu)。

在市場去化承壓(ya)的背景下,企(qi)業(ye)的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向(xiang)“提質增效”,未(wei)來業(ye)績(ji)規模的增長不能簡單依(yi)賴(lai)于供貨量的加大,企(qi)業(ye)戰略布局(ju)、組織管(guan)控、品牌建(jian)設等綜(zong)合實力的提升將(jiang)是房ke)qi)未(wei)來工作的重中之重。

“尤(you)其是中xing)︵頭科(ke)qi)布局(ju)相對集中,很難平衡區域風險。因此,適(shi)度降低杠桿比(bi)例,放緩(huan)增長節奏(zou),能夠有(you)xing)?奼芟紙鵒liu)風險。”億翰智庫(ku)方面指出,當下房地產行(xing)業(ye)的競爭(zheng)格局(ju)與以往大有(you)不同,合作是當下房ke)qi)生存(cun)和競爭(zheng)的主要形式,合作的本ju)適(shi)怯攀平換唬 獻韉哪mu)的是完善自我(wo)的資源矩(ju)陣。

編輯︰郭夢涵

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